TAPU: особенности оформления недвижимости в Турции

Регистрация собственности на турецкое жильё отличается от аналогичной процедуры в РФ. В чём разница, и на какие тонкости стоит обращать внимание, оформляя TAPU?..

В отличие от российской практики, в Турции – договор купли-продажи не делает покупателя владельцем жилья. Данный статус приобретается только после получения свидетельства, которое называется Tapu Senedi. В переводе на русский это означает «право собственности». TAPU выступает главным документом, подтверждающим владение недвижимостью, которое невозможно оспорить даже в суде. Вполне логично, что оформление столь серьёзного сертификата требует прохождения множества бюрократических процедур. Ниже – рассказываем о специфике получения TAPU иностранцами.

Что даёт Tapu Senedi для гражданина РФ

Во-первых, документ фиксирует право собственности на недвижимость и землю под ней. В сертификат можно внести до 10 совладельцев, причём – не только родственников. В отношении каждого указывается доля объекта, которая ему принадлежит. Во-вторых, TAPU может служить основанием для выдачи турецкого ВНЖ. Правда, для этого стоимость жилья должна превышать определённые показатели:

• 75 000 USD – если объект расположен в столичных городах и на популярных курортах;
• 50 000 USD – для квартир и домов в остальных провинциях Турции.

Вид на жительство предоставляется на 1-2 года и может продлеваться до тех пор, пока турецкая недвижимость пребывает в владении. ВНЖ можно распространить на мужа или жену владельца жилья и его несовершеннолетних детей.

Если кадастровая стоимость объекта, указанная в TAPU, превышает 400 тыс. долларов, его владелец получает право оформить турецкое гражданство по упрощённой процедуре. В отличие от обычной практики, она занимает всего 4-6 месяцев.

Какие бывают разновидности TAPU

Управление земельного кадастра Турции выдаёт сертификаты двух видов. В просторечии их называют «красным» и «синим».

Во втором случае на иностранца накладывается обязательство произвести застройку территории в ближайшие 5 лет. Причем уже в первые два года требуется предоставить в местный муниципалитет проект новостройки. Если этого не сделать, право на участок может быть отозвано, а участок продан с аукциона.

В TAPU обоих видов указываются данные о расположении, адресе, владельце и самой недвижимости. Справа вверху размещается фотография собственника, поэтому свидетельство выступает своеобразным паспортом. Также в нём приводятся стоимость недвижимости, её площадь (нетто и брутто), тип регистрации и список совладельцев, если таковые имеются.

Этапы получения TAPU иностранцем

Базовым основанием для оформления сертификата выступает покупка недвижимости на территории Турции. Россиянам разрешено её приобретение не во всех регионах страны. Например, граждане РФ (а также Украины) не имеют право владеть объектами на берегу Чёрного моря. Кроме получения на руки действительного договора купли-продажи, иностранец должен выполнить ряд действий.

Выбор объекта недвижимости

Кроме географических ограничений при покупке жилья, для иностранцев действуют и другие запреты. Основные выглядят следующим образом:

• площадь покупаемого нерезидентом участка не должна превышать 2,5 гектара;
• в административном районе нерезидентам может принадлежать не более 10% территории;
• для покупки земли площадью более 30 Га зарубежному физлицу требуется разрешение от Кабмина Турции;
• приобретение недвижимости иностранцами запрещено в районах, где располагаются военные объекты.

В реальности россияне и не горят желанием обзаводиться недвижимостью на закрытых территориях. По статистике – почти две трети покупок турецкого жилья гражданами РФ приходится на три города: Стамбул, Аланью и Анталью. Главным образом объекты приобретаются для сдачи в аренду, получение ВНЖ или гражданства.

Контроль юридических нюансов и покупка

Важным этапом приобретения жилья является его проверка на обременения. К таковым могут относиться:

• залоговые обязательства;
• арест в результате решения суда;
• приоритетное право на выкуп другим лицом;
• наличие права проживания в квартире или доме.

Для полноценного исследования статуса объекта, изучается TAPU текущего владельца. Особое внимание обращается на тип регистрации, приведённый в документе. Здесь может быть два варианта. Во-первых, Kat Mülkiyeti – квартира полностью включена в жилой фонд. Во-вторых, Kat İrtifakı – объект прошёл лишь предварительную регистрацию.

В последнем случае могут возникнуть проблемы, поскольку дом ещё не получил от местных властей лицензию на эксплуатацию. Соответственно, покупатель не сможет получить право собственности до тех пор, пока застройщик не оформит регистрацию Kat Mülkiyeti. Даже если, с проектом всё в порядке, данный процесс способен затянуться. Если же госэкспертиза обнаружит на объекте нарушения, их устранение займёт немалое время.

Для проверки подобных нюансов эксперты рынка недвижимости советуют нанимать надёжных юристов. Только после полного изучения всех документов, касающихся жилья, уместно подписывать договор купли-продажи и производить оплату.

Определение кадастровой стоимости объекта

Оценка проводится по международным правилам и призвана предоставить покупателю информацию о реальной ценности объекта. В связи с этим кадастровая стоимость, установленная в ходе оценки, может отличаться от цены в договоре купли-продажи. Иногда реальная цена оказывается выше, что на руку покупателю. Дело в том, что налоги при выдаче TAPU исчисляются из кадастровой стоимости, а именно она заносится в сертификат.

В случае со стамбульскими новостройками – фактическая и кадастровая цена обычно совпадают. А вот на прибрежных курортах рыночная стоимость жилья зачастую превышает кадастровую оценку. Таким образом, если объект покупается для получения ВНЖ или гражданства, выгоднее приобретать недвижимость в Стамбуле или другом городе, где кадастровая стоимость ближе к настоящей цене.

Оценка жилья экспертами обходится примерно в 200 евро и обычно занимает не более трёх дней. Полученные данные вносятся в TAPU при его оформлении.

Страхование недвижимости

После серии разрушительных землетрясений – страхование недвижимости от стихийных бедствий при оформлении TAPU стало обязательным. Полис, который необходимо получать покупателю, называется DASK. Его цена зависит от характеристик жилья (типа, площади и т.д.), а также его месторасположения. Например, в относительно сейсмоопасном Стамбуле годовое страхование квартиры может обойтись в 18-20 евро. В Анталье, где вероятность толчков заметно ниже, аналогичный объект страхуется всего за 7-8 евро в год.

Подача заявления и оплата пошлин

На заключительном этапе оформления TAPU иностранец должен представить в Управление земельного кадастра заявление и следующий пакет документов:

• заграничный паспорт, действительный не менее шести месяцев со дня обращения;
• ИНН, полученный в Турции;
• справка из турецкого банка о состоянии счёта;
• ведомость о кадастровой оценке объекта;
• страховой полис DASK;
• доверенность, если присутствие текущего хозяина недвижимости невозможно;
• два фото формата 3х4 см.

Если документы приняты, иностранец оплачивает сборы и пошлины. Основная их часть – налог на переход права собственности. Он составляет 2-4% от кадастровой оценки жилья. Кроме того, оплачивается госпошлина за работу по оформлению и услуги переводчика. Её величина может составить порядка 200 евро. После прохождения платежей начинаются действия по оформлению TAPU. Когда сертификат готов, приходит СМС-уведомление с датой визита в государственный орган.

Как долго длится и сколько стоит оформление TAPU

На заключительном этапе стороны сделки лично посещают региональное представительство Управления земельного кадастра. Здесь они окончательно подтверждают соглашение и официально заявляют об отсутствии претензий. Затем в государственную книгу регистрации записывается новый хозяин недвижимости. Спустя несколько дней ему выдаётся сертификат TAPU.

Весь вышеописанный процесс обычно занимает 2-3 недели в отсутствие проблем и проволочек при подготовке пакета документов. Общие расходы на получение TAPU складываются из 2-4% кадастровой стоимости недвижимости, примерно 200 евро за её оценку, сопоставимой суммы за обработку документов и 10-20 евро за страховой полис DASK. Разумеется, к этому могут добавиться издержки на услуги переводчиков, юристов и других помощников в проведении сделки.

Автор: Руслан Кривов

Источник